IMMOBILIENGUTACHTEN UND IMMOBILIENBEWERTUNGEN FÜR SPEZIALIMMOBILIEN

Spezialimmobilien sind Objekte, die für eine besondere Art der Nutzung bestimmt sind. Wir denken etwa an Theater, Gefängnisse, an Bahnhöfe, Flughäfen und Stahlwerke.

WESENTLICHES MERKMAL. GERINGE DRITTVERWEDUNG.

Spezialimmobilien sind Objekte, die überwiegend für eine besondere Art der Nutzung konzipiert wurden und während ihres gesamten Lebenszyklus nur für diese eine Aktivität, die mit Hilfe der Immobilie ausgeführt wird, zur Verfügung stehen. Eine Drittverwendungsfähigkeit ist häufig nur begrenzt gegeben. Die Immobilien sind in Bezug auf Architektur, Lage, Raumaufteilung, verwendete Materialien, Oberflächengestaltung des Grund und Bodens oder bspw. die fest verbundenen Betriebseinrichtungen auf ihre bereits in der Planungsphase festgelegte Verwendung zugeschnitten. Diese kann sich auf die Einlagerung bestimmter Gegenstände, die Fertigung ganz spezieller Güter, die Freizeitgestaltung bestimmter Personen oder infrastrukturelle sowie soziale oder karitative Zwecke beziehen. Der Begriff “Sonderimmobilie” wird allgemein mit dem Begriff “Spezialimmobilie” gleichgesetzt.

Bei der Bewertung von Spezialimmobilien treten häufig Konstellationen auf, die einen Sachverständigen besonders fordern:

UMNUTZUNGSPOTENTIALE

Der Gutachter wird regelmäßig mit der Frage konfrontiert, ob die gegenwärtige Nutzung noch die Beste ist und wenn dies ggf. nicht der Fall ist, ob sie dennoch weiterhin unterstellt werden muss (Existing use value/ value in usevs. Alternative use value, Highest and best use).

WIRTSCHAFTLICHE EINHEIT

Der Sachverständige muss oft genau untersuchen, welche Bestandteile bei der Bewertung der Immobilien berücksichtigt werden dürfen bzw. müssen. Diese Fragestellung kann in Bezug auf den Grund und Boden (z.B. Hofanlagen, die nicht arrondiert sind) oder bezüglich der Gebäude und das Zubehör (z.B. bei Hotels im Grenzbereich der Bedeutung des Inventars) oder im Rahmen der Bewertung eines gesamten Unternehmens bei unterstellter Fortführung auftreten.

HETEROGENE NUTZUNG

D.h. auf einem Grundstück werden mehrere Nutzungen betrieben, bspw. ein Hotel mit Läden und in den oberen Etagen Büros und Eigentumswohnungen. Der Gutachter muss dann die Frage nach den vorherrschenden Bewertungsverfahren bzw. deren optimaler Kombination (sog. Mosaik-Methode) eingehend prüfen.

SPEZIELLE METHODIK

Der Gutachter muss oftmals eine Anpassung der gängigen Verfahren vornehmen, um die für den Bewertungsfall adäquate Methodik zu erhalten (z.B. Pachtwertverfahren, Risikoanalysen etc.).

DATENPROBLEMATIK UND BRANCHENERFAHRUNG

Der Gutachter sieht sich bei den meisten Nutzungsarten innerhalb der Klasse “Spezialimmobilien” mit dem Problem konfrontiert, dass keine, oder keine ausreichende Markttransparenz herrscht und die Eingangsdaten der Bewertung teilweise branchenbezogenen sind und entsprechende Kenntnisse zur Erhebung und Analyse erfordern.

Parken am Straßenrand oder auf öffentlichen Plätzen, das sog. „On-Street-Parking“, wird in vielen Städten immer weiter eingeschränkt. Auch das Falschparken wird in vielen Ländern und Städten verstärkt sanktioniert. Die Strafen dafür steigen. Darüber hinaus ändert sich die Nutzung der urbanen und insbesondere der innerstädtischen Quartiere. Noch vor wenigen Jahren waren die Innenstädte in den Abendstunden und am Wochenende fast ausgestorben. Heute pulsiert beispielsweise aufgrund der Liberalisierung der Ladenöffnungszeiten, dem zunehmend beliebten Wohnen in der City, Hotel-, Gastronomie- und Unterhaltungsimmobilien das Leben und steigert die Auslastung der Parkhäuser, die nun „rund um die Uhr“ nachgefragt werden. All diese Entwicklungen tragen zu einer ansteigenden Nachfrage nach Parkraum bei und führen gleichzeitig zu einer größeren Akzeptanz von Parkgebühren.

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